분양가 상한제로 무주택자가 ‘상한다’

오윤섭의 부자노트


오는 9월 민간택지 분양가 상한제가 9년 7개월만에 부활됩니다. 최근 분양가 상한제로 경제가 상한다는 소리까지 나오고 있습니다. 분양가 상한제로 기분이 상하는 사람은 공급자인 건설업체나 시행사, 건축자재업체 뿐만이 아닙니다.

소비자인 무주택자도 상한제로 인해 기분이 상한다는 것을 알아야 합니다. 단지 공급물량의 문제가 아닌 공급의 질로 무주택자는 기분이 상할 것입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 무주택자가 분양가 상한제로 인해 어떻게 기분이 상하는지를 소개하겠습니다.

상한다1: 원할 때 청약할 아파트가 없다

무주택자는 분양가 상한제가 시행되면 자신이 원할 때 언제든지 기존보다 20% 이상 분양가가 낮아진 아파트에 청약, 당첨받을 수 있다는 꿈을 갖고 있습니다. 하지만 이는 꿈일 뿐입니다.

건설업체는 9월부터 민간택지까지 분양가 상한제가 확대됨에 따라 주택사업 리스크를 다음과 같이 최소화하기로 했습니다. 우선 민간택지의 신규 주택사업을 중단했습니다. 그리고 기존 사업 중 8월말까지 사업승인 신청이 어려운 곳은 사업추진을 2008년 하반기 이후로 미루고 있습니다.

우선 분양을 8월까지 서두르고 8월까지 분양이 어려운 곳은 8월말까지 사업승인을 신청하고 11월말까지 분양승인을 신청해 분양가 상한제를 피한다는 방침입니다.

민간택지가 주택공급물량에서 차지하는 비중은 2003년 초반까지 전체의 80%에 달했으나 참여정부의 규제정책으로 2004~2005년 57%에서 2006년 이후 50% 미만, 40%대 후반으로 비중이 축소되고 있습니다. 그래도 아직까지는 절반 가까이 차지하고 있습니다.

건설업체들은 7~8월 소나기 분양에다 11월까지 상한제 제외 분양에 집중할 계획입니다. 이 때문에 올 8월 분양물량은 지난 97년 분양계획 통계 집계 이후 최대를 기록했습니다.

무주택 소비자에게 2007년 하반기는 절호의 당첨기회가 될 수 있습니다. 하지만 11월까지 당첨기회를 놓치면 12월부터 민간택지 분양물량이 급감할 것입니다. 당첨받고 싶을 때 원할 때 청약할 아파트가 없게 되는 것입니다.

건설업체들은 오는 12월이후 적어도 2008년 상반기까지 버티기(수익성 없는 주택사업을 일시 중단하고 기다리는 것)에 들어갈 것입니다.

이럴 경우 공공택지 외에는 분양받고 싶어도 분양받을 재개발 재건축 등 민간택지 아파트 공급물량이 급감하게 됩니다. 무주택자들이 선택할 수 있는 폭이 좁아지게 돼 2008년 이후 광교신도시 등 수도권 공공택지 아파트 청약경쟁률은 치솟을 것입니다.

상한다2: 상한제 vs 비상한제 단지로 차별화 된다

건설업체는 손해를 보고 분양을 하지 않습니다. 마케팅 비용 등 원가절감에 노력하겠지만 기본적으로 아파트 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 60~70%를 차지하는 상황에서 한계가 있습니다. 결국 건축비를 줄일 수밖에 없습니다.

통상 정부나 지방자치단체에서 분양가를 낮추라고 하면 건설업체는 최소 마진폭이라는 5% 이상의 수익을 확보하기 위해 마감재 내장재 등 자재 원가를 줄입니다. 소비자들에게 잘 눈에 띄지 않거나 구분하지 못하는 자재가 집중 대상입니다.

하지만 품질이 떨어져 입주후 살다보면 소비자들도 알 수밖에 없겠지요. 이는 주부들에게 적지 않은(때로는 치명적인) 스트레스로 다가올 것입니다.

일반 소재보다 3~5배 비싼 친환경 소재를 줄이고 바닥재 욕실 주방가구 벽지 조명 창호 등 마감재 품질을 낮춥니다. 나아가 단지 밖에서 계단 조경 놀이터 조명 등 편의시설과 대리석 등 외장재도 내구성이 떨어진 제품으로 대체될 것입니다. 소비자들은 쉽게 구분하지 못하겠지만 말입니다.

결국 상한제가 적용되는 아파트는 기존 아파트보다도 품질이 떨어지는 ‘정부미’ 아파트가 돼 아파트는 상한제 대 비상한제 단지로 차별화되고 결국 시세도 차별화될 것입니다.

상한다3: 분양가는 싸지 않고 마음고생만 심하다

9월부터는 마이너스 옵션제도 함께 실시됩니다. 분양가 상한제와 함께 마이너스 옵션제 실시로 정부는 최소 20% 이상 분양가 인하 효과를 가져올 것이라고 자신하고 있습니다. 하지만 닥터아파트 회원 설문조사 결과 누리꾼 10명중 8명은 분양가 인하 효과가 5% 이하에 그칠 것으로 전망했습니다.

마이너스 옵션제란 아파트를 분양할 때 기본 골조를 제외한 바닥재, 벽지, 천정지, 위생기구, 욕실인테리어, 주방가구, 주방TV, 조명기구 등 내부 마감재를 입주자가 개별적으로 설치하는 제도를 말합니다.

이에 따라 청약자는 분양시점에 마이너스 옵션, 표준형, 풀 옵션(발코니 트기 포함) 중에서 선택하게 됩니다. 마이너스 옵션을 선택할 경우 풀 옵션보다 분양가는 15% 정도 낮아질 것으로 예상됩니다.

하지만 분양시점에 마이너스 옵션을 선택하는 사람은 거의 없을 것입니다. 경험으로 볼 때도 마이너스 옵션을 선택하는 청약자는 많아야 10%를 넘기가 힘들다고 봅니다.

개별 시공에 따른 하자 발생, 이에 따른 유지 관리 비용이 늘어나는 문제는 물론이거니와 개별 시공 비용이 건설업체가 일괄 시공할 때보다 10~20% 안팎 더 들어 분양시점에 단순히 가격이 싸다는 이유로 마이너스 옵션을 선택하지 않을 것입니다.

또 마이너스 옵션이 전체 옵션 항목을 선택하거나 아니면 모두 선택하지 않는 일괄 선택사양(All Or Nothing) 방식인데다 민원을 최소화하기 위해 건설업체가 입주자모집공고시 마이너스 옵션을 적용할 동(棟)의 순서를 미리 배정하게 한 것도 마이너스 옵션을 외면하게 할 것입니다.

결국 소비자들은 분양시점에 마이너스 옵션 대신 풀 옵션을 선택하고 입주시점에 ‘정부미’ 아파트를 업그레이드시키기 위한 인테리어 리모델링 비용을 추가 부담할 수밖에 없게 될 것입니다.

따라서 분양가 상한제는 무주택자에게 실제 분양가는 별로 싸지 않고 오히려 마음고생만 시키는 주택정책으로 각인될 것입니다. 여기에다 공급물량이 줄어 당첨기회가 적고, 분양 계약 후 10년간 강제적으로 보유해야 하는 실수요자 입장에서는 더욱 그럴 것입니다.

무주택자의 기분을 좋게 하는 방법은 단순합니다. 최대한 시장자율에 맡겨 건설업체가 소비자의 니즈에 따라 설계 시공 자재에 집중, 튼튼하고 거주하기 편리한 좋은 품질의 아파트를 경쟁력 있는 가격으로 공급하게 하면 됩니다.


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