완전정복 - 청약가점제 10문 10답

오는 9월 17일부터 가점제 적용 민영주택의 청약 접수가 본격 시행된다. 인터넷청약시 자동 계산되는 입주자저축가입기간을 빼면, 무주택기간과 부양가족수 점수계산은 청약자 본인의 책임인 만큼, 사전에 관련서류(주민등록등본 등)를 챙겨 오류입력을 방지하는 노력이 필요하다. 청약예·부금가입자가 455만을 넘다보니 그에 따른 경우의 수는 다양할 수밖에 없기 때문이다. 즉, 청약자가 악의를 갖고 허위 입력한 것과, 착오나 실수에 따른 오류입력의 정확한 진위를 가리기 어려운 게 현실이니, 부격적자로 판명되지 않기 위한 열공이 필요한 때다.

부동산정보업체 부동산써브(www.serve.co.kr)에서는 부동산전문가도 알쏭달쏭할 청약가점제 사례 10문 10답을 쉽게 풀어보았다.

Q. 청약가점을 잘못 입력해서 당첨되면 어떻게 되나?
청약자가 청약가점 점수를 높게 입력하여 당첨되면 주택법 39조 ‘공급질서 교란 금지’ 위반으로 당첨 취소 및 재당첨 제한이 될 수 있어 주의가 필요하다. 단. 실수로 입력을 잘못했어도 본인의 점수보다 낮게 입력해서 당첨된 경우는 당첨자로 인정된다.(이 경우 본인 실수로 점수를 낮게 입력해서 낙첨된 경우 구제는 되지 않는다)

Q. 주거용 오피스텔, 아파트 입주권, 무허가건축물 등을 소유하고 있으면 청약가점제 주택 계산 시 무주택인가? 유주택인가?
▷ 현재 청약가점 계산 시 오피스텔은 주거용ㆍ사무용 구분 없이 무주택으로 계산된다.
▷ 아파트 입주권도 입주 전까지는 무주택으로 본다.
▷ 무허가 주택은 등기부 등본이 없지만 무허가건축물관리대장으로 별도 관리되고 있기 때문에 무주택 계산 시 주의가 필요하다. 무허가건축물 구분은 재산세를 납부하면 주택, 그렇지 않으면 무주택으로 본다.

Q. 채권입찰제와 분양가상한제가 병행 적용된, 85㎡ 초과 민영주택의 미분양 물량도 채권입찰제가 적용되나?
분양가상한제 중대형 아파트는 채권입찰제를 적용, 채권액을 많이 써낸 사람 중 당첨자를 결정한다. 채권액이 같을 경우 가점제로 50%, 추첨제로 50% 공급한다. 단, 채권입찰제 적용 주택이 미분양이 됐을 경우, 주택공급에관한규칙 제10조 6항에 의하면 ‘입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.’라고 규정하고 있기 때문에, 대부분 건설업체들이 선착순의 방법으로 입주자를 모집해 채권입찰금액은 쓰지 않아도 될 것으로 보인다. 즉, 분양권상한제가 적용된 금액만으로 선착순 수의계약이 가능하다.

Q. 3순위도 가점제가 적용되나?
3순위는 1순위 및 2순위에 해당되지 아니하는 경우로, 청약통장 없이 청약신청금(약 1~5백만원)만 있으면 접수가 가능하다. 따라서 추첨제만 100%적용되고 가점제는 적용되지 않는다. 3순위 인터넷 접수 신청은 전자금융(인터넷/모바일뱅킹) 서비스가 신청되어 있고 출금계좌에 (건설사가 지정한)3순위 청약신청금 이상의 잔액을 유지하고 있으면 청약이 가능하다.

Q. 인터넷 청약신청 취소는 불가능한가?
아니다. 청약신청 취소는 신청당일 오후 6시(18:00)까지 가능하다. 이미 인터넷으로 신청한 청약내용을 다시 고치기 위해서는 “청약신청취소“를 클릭해 처리하고 다시 신청하면 된다. 다만, 인터넷 청약신청 취소는 1ㆍ2순위에 한하고, 100% 추첨제만 실시돼 청약신청금으로 접수하는 3순위는 은행지점(대행은행)에 내방해서 청약신청을 취소해야하는 점은 유의해야한다.

Q. 집이 있지만, 주택을 소유하지 않은 것으로 인정되는 사례가 있나?
있다. 해당여부에 대해서는 구체적인 내용을 확인한 후 판단하여야 하겠지만, 아래의 경우는 집이 있어도 무주택으로 인정받을 수 있는 사례다.

▷ 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

▷ 도시지역이 아닌 지역 또는 수도권 이외의 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음 ①~③중 어느 하나에 해당하는 주택 소유자가 당해 주택건설 지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
① 사용승인후 20년 이상 경과된 단독주택
② 전용면적 85㎡ 이하의 단독주택
③ 소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

▷ 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

▷ 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택법 제44조 제3항의 규정에 의하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

▷ 전용면적 20㎡ 이하의 주택(아파트를 제외한다)을 1호 또는 1세대 소유하고 있는 경우

▷ 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

▷ 무허가건물을 소유하고 있는 경우(단, 재산세과세대상에 등재돼 있는 주택으로 재산세를 내는 주택은 무허가건물도 주택으로 봄)

▷ 주택전용면적이 60㎡ 이하이고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 정하는 최근 연도의 개별공시가격이 5천만원 이하인 1호 또는 1세대 주택을 계속하여 10년 이상 소유(당해 주택을 취득하여 10년 이내에 처분하고 계속적으로 무주택자가 되어 10년 이상이 된 경우도 포함한다)한 자(배우자 포함)가 전용면적 60㎡ 초과 주택을 청약(민간건설중형국민주택 또는 민영주택에 한한다)하는 경우에는 당해 주택을 소유한 기간을 포함하여 무주택기간으로 산정한다.

Q. 남편(청약자)이 직장문제로 지방에 혼자 떨어져 있고, 부인(세대주)이 서울에서 시부모님(3년 봉양)과 만33세의 미혼인 딸 그리고 만28세의 미혼인 아들과 함께 살고 있다. 딸은 6개월전 주민등록을 옮긴 적이 있다. 다음달에 남편명의로 청약을 하려고 하는데 부인과 시부모님, 딸, 아들이 부양가족으로 인정이 되나?
배우자(부인)가 세대를 분리하여 직계존속을 부양하는 경우는 배우자(부인)가 세대주여야 직계존속을 부양가족으로 인정한다. 또한 직계비속의 경우 주민등록표상의 등재된 미혼자녀로 한정되는데, 만30세 이상의 미혼자녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 계속하여 동일한 주민등록표상에 등재된 경우에만 부양가족으로 인정된다. 따라서, 위 경우 배우자(부인), 시부모님, 아들만이 남편(청약자)의 부양가족으로 인정된다.

Q. 64세의 A씨(청약자)와 부인은 7년전 아들부부가 교통사고로 사망하여 10세의 손자와 8세의 손녀와 함께 살고 있다. A씨는 이번달 분양하는 H아파트에 청약을 하려고 하는데 손자·손녀도 부양가족으로 인정이 되나?
청약자가 부모가 사망한 미혼의 손자·손녀를 동일 주민등록표상에 등재하여 부양하는 경우에는 그 손자·손녀를 부양가족으로 인정한다. 그러나 30세이상의 손자·손녀는 입주자모집공고일 기준으로 최근 1년이상 청약자 또는 그 배우자의 주민등록표상에 같이 등재되어 있는 경우에만 인정되므로 참고하여야 한다. 따라서, 위 경우 손자·손녀를 부양가족으로 인정된다.

Q. 만35세의 A씨는 청약통장을 만26세에 가입하였다. A씨는 만27세에 결혼하고 1년후 이혼한 뒤 6개월 후 재혼하였다. A씨의 무주택기간은 언제부터 인정되나?
청약통장 가입자의 연령이 만30세가 되는 날부터 무주택기간을 산정하는데, 가입자가 만30세 이전에 혼인한 경우는 혼인신고일부터 계산한다. 또한 30세 미만인 때에 결혼후 이혼했다가 재혼한 경우 혼인일자의 기산점은 최초 호적등본상에 기재된 혼인신고일로부터 산정한다. 따라서, A씨의 무주택기간은 만27세, 최초 혼인일자부터 인정된다.

Q : A씨는 무주택기간이 10년인 세대주로 만89세의 조부와 만68세의 아버지와 만63세의 어머니를 모시고 산다(5년 봉양). 조부는 주택1채, 부모님도 주택2채를 소유하고 있다. 조부도 부양가족으로 인정되는지? 또한, A씨는 무주택자에 적용되는지와 청약가점 점수에 어떤 영향을 미치는지?
▷ 직계존속을 부양하는 경우 최근 3년이상 계속하여 동일한 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족 점수를 받을 수 있다. 또한, 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우 가입자는 무주택자로 간주된다. 그러나 만60세 이상의 직계존속이 2주택이상을 소유한 경우 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점된다. 따라서, A씨는 조부도 직계존속으로 5년 동안 부양했기 때문에 부양가족으로 인정받고, 무주택자로 간주된다. 그러나 직계존속들이 주택3채를 소유하고 있으므로 청약가점 점수가 10점이 감점된다. 그리고, 감점점수가 전체 가점점수보다 많은 경우 가점제의 점수는 “0”점으로 산정되겠다.

<부동산써브 부동산연구실>