전세구할 땐 이런점을 고려하세요

최근 서울 강서구, 노원구 등 시 외곽지역 중소형 아파트를 중심으로 전셋값이 오르면서 전세 불안이 심화되고 있다. 가을 결혼 시즌을 앞둔 신혼부부의 전세 수요와 9월 청약가점제 실시 이후 가점을 높이기 위해 전세에 주저앉는 움직임이 커지고 있는데 따른 것이다. 최근 신규 입주 아파트 인근에서 미리미리 전세를 구하려는 움직임은 이런 추세를 반영한다. 전세 수요가 늘어나면서 ‘안전한 전세 구하기 방법’에 대한 궁금증도 커지고 있다.

8일 내집마련정보사가 밝힌 ‘좋은 전세집과 피해야할 전세집 구하기 노하우’를 토대로 안전한 전세 구하기 방법을 살펴본다.

■ 좋은 전셋집 ‘안정성’ 가장 중요

전셋집을 고를 때 가장 먼저 따져야 하는 것은 법적 ‘안정성’이다. 집주인이 대출이 많을 경우 나중에 사정이 잘못돼서 집이 경매에 넘어간다면 전세금의 일부 혹은 전부를 받지 못할 수도 있다. 따라서 전세입자가 많은 경우 집값보다 전세입자의 보증금 합계가 높은지 따져봐야 한다.

전세는 비싼 주택을 무리해서 구할 필요는 없다. 투자수익이란 것이 없기 때문이다. 저렴하게 마련하고, 나머지 자금을 활용하는 게 똑똑한 전략이다.

전셋집은 철저히 실수요 입장에서 접근하기 때문에 교통, 생활권, 쾌적함 등이 첫 번째 고려사항이란 점도 명심해야 한다.

마지막으로 환금성을 고려해야 한다. 최근 계약이 만료된 뒤 전세금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 경우가 많다. 보통 새로운 전세입자가 구해져야 전세금을 돌려받을 수 있으므로 전세 거래가 활발한 지역에서 찾는 게 좋다.

■ 가등기·가처분·근저당 설정 전세는 피해야

피해야할 전세는 우선 ‘가등기 등 소유권 행사에 제약이 있는 경우’다. 가처분 또는 가등기가 설정된 집은 전입신고와 입주, 확정일자를 받아도 소용이 없다. 이 경우 세입자는 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없다. 가압류가 있는 경우도 마찬가지다.

근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우는 조심해야 한다. 보통 집을 마련할 때 은행에 대출을 받으면 근저당권이 설정된다. 예를 들어 2억원짜리 아파트를 사면서 1억원의 대출을 받으면 은행은 120%, 즉 1억2000만원을 채권액으로 잡는다. 이 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 하더라도 전세금의 전부 또는 일부를 받을 수 없을 수 있다. 물론 무조건 피할 필요는 없다. 채권최고액이 적으면 전세로 들어가도 무난한 경우가 있어서다. 전세금으로 대출금을 갚는다는 조건이라면 전세로 들어가도 된다. 이때는 합의 하에 전세금을 낮출 수 있으며, 계약할 때 반드시 명시해야 한다.

전세입자가 많은 경우도 조심해야 한다. 아파트와 연립주택은 세입자가 많지 않지만 단독주택과 다가구주택은 세입자가 여럿인 경우가 있다. 이때는 주택의 매매 값과 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값의 감정가액이 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세를 포기하는 것이 낫다.

전셋값이 지나치게 높은 경우 일부 지역은 전셋값이 매매값의 80∼90% 수준까지 오르기도 한다. 이런 경우 자칫 집값이 하락하면 낭패를 볼 수 있기 때문에 되도록 피하는 게 좋다.

파이낸셜뉴스 2007-08-08 14:45:00/jumpcut@fnnews.com 박일한기자