절세를 위해 부동산 처분 시 점검할 사항

가. 비과세 대상의 부동산인지 검토

- 절세를 하려면 우선 비과세나 감면이 되는지부터 먼저 검토해야 하며, 이러한 비과세 대상의 대표적인 경우가
일시적인 1세대 2주택입니다.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 기존에 가지고 있던 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로
2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세합니다.

- 그러나, 주택경기가 좋지 않아 1년 이내에 양도하지 못하는 경우가 있다면, 1년이 되는 날까지 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하면 됩니다.
이렇게 되면 매도가액이 떨어질 수는 있겠으나, 양도소득세의 부담이 심각한 경우에는 이 방법도 모색해 보아야 할 것입니다.


나. 감면 대상의 부동산인지 검토

- 여러 가지 양도세 과세특례가 있지만 대표적인 것으로 신축주택에 대한 감면이 있으며, 그 중에서도 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(서울, 과천, 신도시는 2002년 12월 31일까지)에 건설회사로부터 분양을 받은 경우나 같은 기간 동안 스스로 신축해서 사용검사를 받은 경우를 말하며, 주택조합의 경우에는 스스로 신축한 경우에 해당하므로 사용검사일을 기준으로 함에 유의해야 하겠습니다.

- 그러나, 이러한 양도세 감면을 받는 경우에는 감면받은 양도세의 20%에 해당하는 농어촌특별세를 납부해야 합니다.


다. 공부상의 용도를 실제 용도로 변경

- 점포와 주택이 함께 있는 겸용주택의 경우에는 공부상 용도와 실제 용도의 일치 여부를 확인하고 일치하지 아니하는 경우에는 실제 용도로 변경하는 것이 중요합니다.

- 일반적으로 주택이 점포보다 크면 전체를 주택으로 봅니다.
공부상 용도는 점포가 주택보다 크지만, 실제로는 주택이 더 크다면 이를 실제 용도로 변경해서 1세대 1주택 혜택을 받을 필요가 있습니다.

- 오피스텔을 임대하고 있는 경우에는 임차인의 사용 용도에 따라 주택 또는 사무실 등으로 구분됩니다. 따라서 주택으로 구분되는 것이 유리한 경우에는 임대를 주더라도 주택으로 사용하고자하는 임차인과 계약을 하고, 사무실 등으로 구분되는 유리한 경우에는 사무실로 사용하고자 하는 임차인과 계약을 하는 것이 바람직하겠습니다.


라. 처분시점을 조정

(1) 등기된 부동산을 양도하는 경우로 3년 이상 보유한 경우에는 양도차익의 10%부터 45%까지의 장기보유특별공제를 합니다.

- 3년, 5년, 10년, 15년(15년 이상 보유한 1세대 1주택의 경우로 양도세가 과세되는 경우) 가까이 된 부동산을 양도한 경우에는 이 기간이 지난 후에 양도하게 되면 더 많은 장기보유특별공제를 받게 되어 양도소득세를 줄 일 수 있습니다.

(2) 양도소득 기본공제(250만원)를 받기 위해서는 연도를 조절하여 양도를 하는 것도 한 방법일 수 있습니다. 예를 들어 두 건 이상의 양도를 한다면 12월에 양도를 하고 해를 넘겨서 나누어 양도를 한다면 절세효과를 볼 수 있습니다.

(3) 1년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우 50%의 높은 세율이 적용되므로 1년 이상 보유한 후 양도하는 것이 더 낮은 세율을 적용 받을 수 있습니다.

- 1년 이상 2년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 40%의 세율을 적용 받게 되므로, 2년이 경과한 후 양도하게 되면 9%에서 36%까지의 세율을 적용 받게 되어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.


마. 신고기한 내에 예정신고납부

- 세금을 줄일 수 있는 가장 쉬운 방법 중 하나는 부동산을 양도하는 경우 양도 일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내(예: 3월 중에 양도한 경우에는 5월말까지)에 양도세 예정신고를 하므로서, 양도소득세액의 10%를 공제받는 것입니다.


바. 관련 증빙자료 챙기기

- 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산하는 경우에는 취득 당시 가액, 법무사 비용, 취득세와 농어촌특별세, 등록세와 교육세, 취득과 양도시의 중개수수료, 확장공사비용 등 자본적지출을 한 경우의 세금계산서나 영수증 등을
잘 챙겨 두어야 실제 지출된 비용 중 관련 증빙에 의해 입증되는 비용을 공제 받을 수 있습니다.


사. 부부간에는 부동산을 각각 가짐

- 부부의 경우 양도세는 개인별로 세금을 부과하고 있으므로, 누진세율 구조를 감안해 부동산 취득할 때 소유권을 분산한다면, 양도세 누진공제액 (주민세 포함하여 최고 1,287만원)만큼 절세할 수 있으며, 양도소득기본공제(250만원)도 각각 받을 수 있습니다.

- 그러나 이 경우, 소득원이 없는 배우자의 명의로 재산을 취득하는 경우 자금출처조사 등을 통해 증여세를 추징당할 수 있음에 유의하여야 하겠습니다. 하지만 부부간에는 10년간 3억 원의 증여재산공제조항이 있으므로 이를 초과하지 않는 범위라면 증여를 통해 배우자 명의로 재산을 취득하더라도 큰 문제는 없습니다.

출처 : 한국토지공사