[필수정보] 청약가점 고점자의 청약전략

청약가점이 높은 고점자들은 오는 9월 청약가점제 시행을 앞두고 일생일대 딱 한번의 기회가 주어진다고 해도 과언이 아닌 절호의 찬스를 잡기 위해 고민하고 있다. 무엇보다도 신중할 수밖에 없는 이유가 그 점수로 한번 당첨되면 투기과열지구에서 10년동안 세대원 전부 1순위로의 청약을 할수 없기 때문이다.

대부분의 청약가점 고점자들은 현재 송파신도시, 광교신도시, 은평뉴타운 등에 관심이 있고 분양공고가 발표될 날을 학수고대하고 있을 것이다. 그러나 면밀히 따져보면 이러한 유망분양지역에 당첨되기가 만만치 않다는 것을 알수 있다.

일단, 송파신도시는 정부가 발표한 내용대로라면 대부분 공공분양 물량이기 때문에 청약가점 고점자들이 부담없이 청약할 만한 물량은 제한되어 있다. 전용면적 국민주택규모이상(85제곱미터 초과되는)에 청약할 수는 있겠지만 채권입찰제가 적용되어 최고 채권을 쓴 사람에게 당첨자가 가려진다. 동일 채권액일경우 그때야 비로소 청약가점제로 당첨자를 가리게 된다. 그러나 채권입찰제가 적용되는 전용면적 85제곱미터 초과분은 주변시세의 80%선에서 분양가가 정해지게 되어 있어 10년 이상을 무주택자로 살면서 여건이 허락지 않아 내집마련을 미룬 60점 이상의 고점자들은 대부분 여유자금이 풍부하지가 못할 것이기 때문에 분양받기가 만만치 않을 것이다.
만약 여유자금이 있는 청약가점 고점자가 채권입찰제가 적용되는 곳에 청약한다면 당첨확률이 훨씬 높아진다. 지난 2007년 7월 판교 이후 처음으로 채권입찰제가 적용된 고양행신2지구 휴먼시아 당첨자가 모두 채권상한액을 써낸 것을 보면 동일 채권자들끼리 경쟁할 것이고 여기서 청약가점으로 당첨자를 가리기 때문에 청약가점이 높은 고점자들은 가장 강력한 무기를 가지고 있는 셈이 되기 때문이다.

투자대비 수익률을 본다면 전용면적 85제곱미터 이하에 당첨되는 것이 훨씬 이익이라 할수 있다. 송파신도시의 경우 정부발표대로라면 분양가가 3.3제곱미터당 900만원선을 예상하였고 여기에 10~20% 분양가가 올라간다고 하여도 주변시세와 비교하면 엄청난 시세차익을 챙길 수 있게 된다.
그러나 불행히도 송파신도시에는 청약가점제가 적용되는 85제곱미터 이하에 해당하는 물량은 거의 없으며 은평뉴타운에도 공공기관이 직접 건립하고 국민주택기금 지원을 받기 때문에 청약저축 가입자만이 청약할수 있다.

높은 투자대비 수익률로 청약가점 고점자들이 학수고대하는 소위 대박을 터트릴만한 곳은 내년 후반기 시범지역부터 분양예정인 광교신도시 만한 곳이 없다. 그러나 여기 또한 높은 경쟁률 때문에 분양받기가 만만치 않다.
광교신도시가 저렴한 분양가, 투자가치 및 입지여건 등으로 경쟁률이 높아질 것이라는 말은 귀가 따갑게 들었을거라 생각하여 왜 좋은가에 대하여는 논외로 하고 실질적 경쟁상대들인 청약가점 고점자들이 얼마나 되는가를 따져서 분양받기가 절대 녹녹치 않다는 것을 알려주고자 한다.

광교신도시는 개발계획에서처럼 전 공동주택이 1만9천36가구(임대주택 6천7백56가구 포함)가 분양할 예정이며 여기에 임대와 공공분양 물량을 제외한 85제곱미터 이하 중 청약가점제가 적용될 분양물량은 최대로 잡아도 5천가구 미만이 될 것이다.
그렇다면 경쟁상대가 얼마인지 산출한다는 것이 여러가지 변수들이 많아 거의 불가능하다시피 하지만 청약가점 고점자들이 잭팟에 해당되는 분양물량을 5천 가구로 잡고 경쟁률이 얼마나 되는지 대략적으로 따져보도록 해보자.

금융결제원이 운영하는 은행공동 주택청약사이트의 통계자료에서 2007년 07월 31일 현재 청약통장 1순위만 산출해보면 청약예금(2,462,375명), 청약부금(913,151명), 청약저축(1,050,737명) 총 4,426,263명이다. 청약부금과 청약저축자들과 청약예금 중 85제곱미터초과인 사람도 포함시킨 이유는 언제든지 청약에 참여할수 있는 예비 수요자이기 때문에 포함시켰다.
여기에 내집마련정보사 청약가점센터의 광교신도시 모의청약결과에서 청약가점 60점이 전체 참여자 1,324명중 190번째에 해당이 되는데 이를 백분율로 환산하면 14.4%가 된다. 이를 위 1순위 청약통장 총 4,426,263명중 상위 14.4%를 환산해보면 637,381명이며 최종경쟁률은128:1(637,381:5,000)이 된다. 물론 이 경쟁률은 억지느낌이 없지 않아 있고 알다시피 신뢰할 만한 데이터가 아니지만 경쟁이 치열하다는 것을 보여주기에는 충분한 계산결과이다.
또한가지 청약저축 가입자 중 12년 이상이고 자녀가 2명 이상인 사람들이 청약예금으로 변경했을 때 청약가점 60점에 육박하여 기존 고점자들에게 강력한 경쟁상대가 되는데 국민은행제공 2001년 10월 31일 청약저축 납입횟수별 현황에서 12-13년 이상된 사람들의 수는 현재시점에서 소진된 수와 증가된 수를 상계하였다고 가정하면 4만명정도 된다.
이상에서와 같이 단순 계산에서도 광교신도시에서 분양받기가 정말 녹녹치 않음을 알수 있다.

결론적으로 청약가점 60점 이상의 무주택자들은 서두를 필요 없이 느긋하게 유망택지지구가 분양될 때를 기다렸다가 청약하면 된다고 말하지만, 택지지구가 아니더라도 기회가 있을 때마다 청약에 도전하라고 말해주고 싶다. 유망택지지구에서 100% 분양 받는다는 보장도 없으며 늦게 분양 받을수록 분양가는 상대적으로 오르기 때문에 하루라도 빨리 분양을 받아 내집을 갖는 것이 현명한 선택이라고 생각한다.

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