꼼꼼히 알아봐야 할 채권입찰제

레이디경향 2007년 8월호


당첨되는 순간 초기 프리미엄 혜택 있지만 신중히 판단해야 후회 없어

분양가상한제와 함께 중대형 아파트에 적용되는 채권입찰제. 인근 시세를 자극하는 문제를 최소화하기 위해 정부가 고육지책으로 짜낸 정책이 청약자들에겐 또 다른 기회를 만들어주고 있다.

당첨만 되면 초기 프리미엄 20%를 안고 갈 수 있는 중대형 아파트가 올 9월부터 수도권 공공택지에서 쏟아진다. 정부가 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정, 공공택지에서 선보이는 중대형 아파트의 채권매입상한액을 주변 시세의 80%로 조정했기 때문이다. 주변 시세의 90%였던 종전 규정보다 10% 포인트 낮춘 것이다.

예를 들어 분양가상한제 적용에 따라 분양가가 3.3㎡(1평)당 800만원이고, 주변 시세가 3.3㎡당 1,400만원이라면 청약자가 납부하는 중대형 아파트의 실질 최고 분양가는 3.3㎡당 1,120만원이다. 즉, 당첨을 위해 청약자는 분양가 외에 3.3㎡당 최고 320만원을 써내야 한다.

청약을 통해 당첨만 되면 주변 시세를 감안할 때 처음부터 3.3㎡당 280만원이란 짭짤한 웃돈을 확보할 수 있는 셈이다. 분양 아파트가 132㎡(40평형)라면 초기에 1억 1천2백만원의 프리미엄을 얻게 된다. 말 그대로 당첨자에게는 상당한 ‘당첨 프리미엄’이 주어진다. 입주 때 취득세와 등록세를 내고 중도금과 잔금 납부시 담보대출을 통해 이자를 부담하더라도 결코 적지 않은 금액이다.

● 채권입찰제란
분양가가 높아질수록 공급 업체의 이익이 커지게 된다. 때문에 업체 입장에선 더 많은 이익을 얻기 위해 분양가를 높이려 한다. 하지만, 이처럼 신규 아파트 분양가격이 높아질 경우 기존 아파트 값도 영향을 받아 덩달아 상승하는 부작용이 발생한다.

이 같은 현상을 억제하기 위해 정부는 한국토지공사와 대한주택공사 등을 비롯해 공공기관이 조성한 토지, 즉 공공택지에서 짓는 아파트의 분양가를 일정 수준 이상 받지 못하도록 제한하고 있다. 이를 ‘분양가상한제’라 한다.

신규 아파트의 분양가를 이처럼 억제하다 보니 또 다른 부작용이 생기게 된다. 즉, 신규 아파트 분양가가 인근의 기존 아파트 매매가보다 훨씬 낮아지면서 신규 아파트를 분양받는 수요자들은 막대한 시세차익을 얻게 되는 것이다.
예를 들면 분양가상한제가 적용되는 신규 아파트 분양가격이 4억원으로, 비슷한 평수의 주변 기존 아파트가 6억원이라면 당첨자는 2억원의 시세차익을 바로 누리게 된다.

정부가 주목하는 것은 이 부분이다. 청약이란 과정을 거쳤지만, 이 같은 시세차익은 일종의 불로소득이란 것이다. 따라서 신규 아파트 당첨자들이 얻는 불로소득을 환수하기 위해 도입한 제도가 ‘채권입찰제’다.

채권입찰제는 신규 아파트를 청약할 때 채권매입 예정금액을 써 넣도록 하는 제도다. 즉, 전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 아파트에 청약하는 경우 제2종 국민주택채권 매입액을 함께 적어 내야 한다. 다시 말해 예상 시세차익을 환수하기 위해 청약자들로 하여금 제2종 국민주택채권 매입예정금액을 기재하도록 하는 것이다.
청약가점제에서는 채권매입 예정금액을 높게 써낸 청약자들에게 우선권이 주어진다. 만약 기재한 채권매입 예정금액이 같은 경우 물량의 50%는 가점제에 의해 점수가 높은 청약자에게 공급하고 나머지 50%는 추첨에 의해 당첨자를 결정하게 된다.

● 무주택자 전성기 오나
내집 없는 무주택자들이 모처럼 얼굴을 활짝 펼 수 있게 됐다. 오는 9월부터 무주택자를 대상으로 우선 당첨 권리를 주는 ‘청약가점제’가 시행되는 데다, 분양가상한제 적용에 따라 인근 시세보다 훨씬 저렴한 주택 공급이 줄을 잇게 돼서다.

항상 기회가 있을 것처럼 분위기만 조성했다가 실망만 안겨주었는데, 이번만은 상황이 좀 다르다. 평수가 작은 아파트는 물론 중대형 평형까지도 당첨과 동시에 초기 프리미엄을 안고 갈 수 있다.

최대 수혜자는 역시 무주택자다. 바뀐 청약제도에 따라 도입되는 ‘청약가점제’로 인해 청약예·부금 가입자를 대상으로 한 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 민영주택은 공급 물량의 25%를, 청약예금 가입자가 청약하는 85㎡ 초과 모든 주택은 50%를 각각 추첨 방식으로 당첨자를 결정한다. 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨 대상에 포함, 사실상 두 번의 청약 기회를 갖게 된다.

이때 가점제 항목은 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등으로 구분되기 때문에 부양가족 수가 많은 장기 무주택자에게 상당히 유리해진다. 전용면적 60㎡(18평)를 넘지 않는 공시가격 5000만원 이하 주택에 10년 이상 거주한 1주택자도 무주택자 자격을 얻을 수 있다.

● 중대형 당첨 관건은 채권입찰제
그렇다고 무주택자가 무조건 유리한 것은 아니다. 아무리 청약가점이 높아도 채권입찰액이 낮으면 순위에서 밀릴 수밖에 없기 때문이다. 채권입찰제가 적용되는 중대형 아파트에선 당첨자 결정의 최우선 요건이 채권입찰액인 셈이다.

결국 중대형 평형 청약에서는 채권금액을 많이 써내는 게 관건이다. 이런 이유로 청약가점이 높은 실수요자들도 당첨을 위해선 무조건 채권상한액을 써야 하는 상황이 발생할 가능성도 전혀 배제할 수 없다.

역으로 보면 청약가점이 낮은 수요자들은 무조건 채권입찰액을 상한선까지 써내면 된다는 얘기다. 이런 부분이 채권입찰제의 맹점이기도 하다. 실수요자들에게 더 많은 혜택을 주기 위해 도입한 청약가점제가 채권입찰제라는 복병에 막혀 제 기능을 발휘하기 어렵게 될 수 있다는 지적도 이 때문이다.

● 올해 공급되는 관심 지역은
이번 조치는 판교와 파주신도시를 비롯해 수도권 2기 신도시 모두 적용된다. 인천경제자유구역 내 송도·청라·영종지구 등과 9월 이후 공급되는 공공택지에도 채권상한액 조정 규정이 적용된다.

▶판교 신도시
지난해 ‘로또 아파트’ 열풍을 일으킨 바 있는 판교신도시는 빠르면 연내 분양이 재개된다. 판교에는 총 2만9천여 가구 가운데 아직 분양되지 않은 물량이 1만2천9백49가구나 된다.

이들 잔여 물량 가운데 분양가상한제와 함께 채권입찰제가 적용되는 곳은 한성과 신구건설, 금강주택, 삼부토건 등이 공동 추진하는 협의양도택지(A20-2블록)와 2009년 공급 예정인 1,266가구 규모의 주상복합아파트다.

대우건설 등이 시공할 예정인 A20-2블록의 경우 전량 중대형 평형인 122(38평형)~340㎡(61평형) 948가구가 지어질 예정이다. 분양가는 분당 아파트 값이 크게 오르지 않는 한 채권상한액을 포함해 3.3㎡당 1,600만~1,700만원 선이 될 것으로 보인다. 주상복합아파트는 계약 후 3년이 지나면 전매가 가능하다. 분양가는 3.3㎡당 2,500만원 선에서 결정될 것으로 예상된다.

▶파주신도시
지난 6월 말 택지개발예정지구로 지정된 운정3지구를 포함, 총 1,647만㎡(498만 평) 규모로 개발되는 파주신도시도 역시 채권입찰제가 적용된다.

올해의 경우 모두 11개 사업장에서 10월부터 연말까지 8,223가구가 선보일 계획이다. 이 가운데 전용면적 85㎡ 이상 중대형 평형은 40%가량이다. 분양 예정 단지는 △A12블록(삼부토건) 1,350가구 △A18-2블록(삼부토건) 724가구 △2블록(한라건설) 547가구 △A14블록(벽산건설) 2,004가구 △A9,A3블록(벽산건설) 500가구 △A10블록(LIG건영) 90가구 △A12블록(동문건설) 624가구 △A10블록(월드건설) 303가구 △A9블록(우남건설) 910가구 등이다. 여기에 시범단지 동양메이저건설이 561가구를, 벽산건설이 610가구를 각각 공급할 예정이다.

이들 공급 물량의 분양가는 분양가상한제 적용으로 인해 중소형은 3.3㎡당 900만원대에서 결정될 것으로 예상된다. 채권입찰제가 적용되는 중대형은 지난해 이미 공급된 민간 아파트 ‘한라비발디’가 기준이 될 가능성이 높다. 한라비발디의 경우 3.3㎡당 1,245만~1,499만원에 공급된 것을 감안하면 이들 중대형 아파트는 채권상한액을 포함해 3.3㎡당 1,000만~1200만원대에서 결정될 것으로 보인다. 다만, 일산신도시를 기준으로 할 경우 이보다 실질 분양가는 오를 수 있다.

▶청라·송도지구
청라지구에서는 연말까지 5,852가구가 공급될 예정이다. 토지 사용 시기를 감안할 때 대부분 11~12월로 분양 일정이 잡혀 있다.

이들 물량 가운데 13블록과 16블록에서 각각 공급되는 501가구와 199가구가 중대형 평형으로 구성된다. 두 곳 모두 중흥건설이 공급한다. GS건설도 133(40평형)~166㎡(50평형)의 중대형 평형 882가구를 12월쯤 분양할 계획이다.

송도지구에서도 중대형 물량이 계획돼 있다. 포스코건설은 9월 이후 송도 1공구 D13,14블록에서 1,400가구를 분양한다. 코오롱건설도 180가구를 예정해놓고 있다.

이들 청라·송도지구는 영종지구와 함께 인천경제자유구역 내에 자리한 곳으로, 현재 정부와 인천시, 지역주민 간 갈등을 빚고 있는 지역우선공급 물량 배정이 관건이다. 정부는 경제자유구역 개발 취지나 다른 신도시와의 형평성을 고려해 우선 공급 비율을 최대 30%로 제한할 방침이지만, 인천시와 지역민은 현행대로 신규 공급물량의 100%를 인천 1순위자에게 우선 배정한 뒤 남은 물량을 수도권 1순위자에게 돌려줘야 한다고 주장하고 있다.

정부 방침대로 지역 우선 공급 비율을 30%로 할 경우 서울이나 경기 지역 거주민들에게도 기회가 주어질 수 있다. 하지만 현행 방식대로 진행된다면 나머지 수도권 주민들은 이들 3개 지역의 공급 아파트가 말 그대로 ‘그림의 떡’이 된다.

▶은평뉴타운
지난해 고분양가 논란이 일었던 서울 은평뉴타운도 관심 지역이다. 오는 10월 1지구 내 2,817가구가 공급될 예정이다.

A~C공구에서 모두 14개 단지가 선보이는 은평뉴타운은 단지별로 △78㎡ 114가구 △113㎡ 1,136가구 △134㎡ 680가구 △172㎡ 645가구 △211㎡ 242가구가 혼합 배치된다.

이 가운데 청약저축통장을 사용해야 하는 78㎡와 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1,567가구에 채권입찰제가 적용된다.

공급물량 전체가 서울 거주자에게 우선 공급된다. 거주 기간 제한은 아직 확정되지 않았다. 공정률 80% 수준에서 후분양되는 만큼, 내년 6월이면 입주가 가능하다.

이와 함께 올해 안에 중대형 아파트가 공급될 공공택지는 고양 일산2지구와 부천 여월지구 등이 있다.
고양 일산2지구에서는 대한주택공사가 오는 10월쯤 151(45평형)~168㎡(50평형) 411가구를 선보인다. 부천 여월지구에서도 주공이 오는 12월쯤 124(37평형)~165㎡(49평형) 336가구를 분양한다.

이 밖에 위례신도시로 바뀌게 될 송파신도시를 비롯해 광교·검단·김포신도시 등 수도권 2기 신도시 모두 채권입찰제가 적용된다. 20일 첫 삽을 뜬 행정도시에서 선보이는 중대형 아파트 역시 마찬가지다. ‘세종도시’로 명명된 행정도시에는 오는 2009년 상반기 첫 마을에서 2600가구를 시작으로 2030년까지 총 18만5천여 가구가 공급된다. 이 가운데 임대주택은 20% 수준이다.

규모별로는 소형(전용 60㎡ 미만) 6만5천 가구, 중형(60~85㎡) 7만4천 가구, 중대형(85㎡ 초과) 3만7천 가구, 대형(132㎡ 초과) 9천 가구 등이다.

● 이것만은 주의하자
전문가들은 이번 규칙 개정으로 청약 당첨자들의 부담이 상당히 줄어들 것으로 내다보고 있다. 하지만, 이처럼 공급 가격이 싸더라도 담보대출 규제가 여전한 데다, 전매 제한 규정에 묶여 계약 후 7년이란 기간 동안 되팔 수 없어 자금이 장기간 묶이기 때문에 신중한 판단이 필요하다고 당부한다.

당첨만을 위해 무조건 채권상한액을 써내는 것도 금물이다. 입지가 매우 뛰어난 곳이라면 몰라도 B급지에서까지 채권상한액을 쓸 경우 자칫 낭패를 볼 수 있다. 더구나 현재와 같은 가격 조정기에는 더욱 주의가 요망된다.


■기획 / 장회정 기자 ■글 / 문성일 기자(머니 투데이) ■사진 / 경향신문 포토뱅크