청약가점제..50점 넘으면 판교,광교 넣어라

광교 신도시 사업부지

오는 9월 1일부터 청약예·부금 가입자들이 분양받는 민영 아파트에 청약가점제가 도입됨에 따라, 점수대별 당첨 가능성에 대한 궁금증도 커지고 있다. 자신의 사정에 따른 가점 항목별 적용 여부도 헷갈리겠지만, 사실 아파트를 분양받아야 하는 청약자 입장에선 도대체 몇 점에 어떤 아파트를 골라야 하는지가 제일 알고 싶은 사항이기 때문이다. 그러자면 먼저 자신의 가점을 계산해보는 것이 우선이다. 가점제는 무주택 기간과 부양가족 수, 그리고 청약통장의 가입 기간에 따라 차등적으로 점수를 부여해 당첨 여부를 결정짓게 된다. 우선 무주택 기간 점수는 기본 1년이 2점, 이후 1년 단위로 2점씩 늘어나서 최고 32점을 받을 수 있다. 부양가족 수에 따른 청약가점도 1명당 5점씩 늘어나면서 가장 많은 35점이 배분됐다. 청약통장 가입 기간도 1년 이상은 해마다 1점씩 올라가 15년까지 최고 17점을 받을 수 있다. 이 세 가지 항목이 청약가점제 항목인데, 이 항목들을 모두 더한 최고 점수는 84점이다. 예를 들어서 △무주택 기간이 6년 △청약 예금도 6년 동안 가입해 있고 △자녀가 둘일 경우의 청약가점을 따져보면 무주택 14점, 부양가족 15점, 청약통장 8점 등 총 37점을 얻을 수 있다. 자신의 개별 가점 계산이 끝났다면 점수에 따른 청약 전략을 살펴보자.　 ■ 유주택자-중대형 평형 추첨제 노려야 ■

유주택자는 전체 청약예·부금 가입자 480만명의 44.1%에 해당하는 212만명으로 이들은 가점제에서 1순위 자격이 박탈돼, 9월부터 추첨제가 적용되는 유망한 중소형 아파트에 당첨될 확률은 떨어진다. 그나마 중대형 면적이나 추첨제 물량을 노릴 수밖에 없는 처지다. 청약예·부금 가입자 중 1주택 보유자는 139만명으로, 이들은 가점제로 공급되는 주택을 청약할 때는 1순위에서 배제되고 추첨제 물량 공급 때는 1순위가 인정된다. 가점이 낮고 여유자금이 많은 경우라면, 청약통장을 증액해서 9월 이후 중대형 평형의 추첨제 50% 물량을 노려보는 것도 좋겠다. 85㎡(25.7평) 초과는 추첨제 공급대상 주택이 50%인 데다, 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 가점은 차선이다. 특히 추첨제 공급대상에 청약할 때 1주택을 보유한 유주택자도 1순위 청약자격을 인정해주고 있다. 2주택자의 경우를 살펴보면, 건교부가 올해 1월 기준으로 청약예금과 청약부금 가입자들의 주택 소유 여부를 조사한 결과, 212만명이 1채 이상의 주택을 가진 것으로 조사됐다. 이는 전체 청약예·부금 가입자 480만명의 44.1%에 해당한다. 특히 2주택 이상을 보유한 사람은 전체의 15.2%인 73만명으로, 이들은 9월 청약제도가 개편되면 가점제 청약 때 1순위에서 완전히 배제되고, 2순위로 청약하더라도 주택 1채당 5점이 감점돼 점수에서도 불이익을 당하게 된다. 2주택자들은 추첨제에서도 2순위로밖에 청약할 수 없기 때문에 자산가치가 미미하거나 가격 상승 여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨 확률을 높이는 전략을 취하는 것이 낫다.　 ■ 무주택자-지역 우선순위 활용 ■

무주택자는 전체 청약예·부금 가입자 480만명 중 268만명인 55.9%에 해당하므로, 유주택자가 절반(44.1%) 정도 빠져 당첨 확률이 그만큼 높아지게 됐다. 하지만 무주택 기간 외에도 부양가족 수나 청약통장 가입 기간의 가점 점수가 배정되고, 청약할 분양 물량의 단지나 지역에 따른 선호도가 달라 무조건 안심하고 있을 순 없다. 주택산업연구원이 발표한 가점 총점 구간별 구성 비율을 참조해 자신의 당첨 가능성을 점쳐보고 전략을 세워야 한다. 청약예·부금 가입자 중 가점 30점 이하는 총 56.83%로 절반 이상을 차지한다. 이들 중 대부분은 무주택 기간이 짧거나 부양가족 수가 적은 독신자·싱글족·단독세대주들, 그리고 청약통장 가입 기간이 짧은 20~30대들일 것이다. 인기 지역이 아니거나, 별다른 호재가 없는 지역이면 모를까 높은 가점이 아니므로 당첨 확률은 떨어진다. 올해 분양 예정지 중에서는 양주 고읍지구 정도가 노려볼 만하다. 향후 신도시나 택지지구 등 공급 물량이 많이 나올 지역으로 주소를 이전하고 지역 우선순위를 활용해 당첨 확률을 높여야겠다. 특히 여유자금이 있는 청약예·부금 가입자라면 중대형 면적(85㎡ 이하)으로 예치금을 전환하는 것도 방법이다. 그리고 장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력을 해야 한다. 조부모나 부모 등, 직계 존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족 수 가점을 높일 수 있고, 결혼을 빨리 하면 직계비속을 늘려 청약가점을 쌓기 좋다. 청약예·부금 가입자 중 가점 30~50점은 총 36.78%로 3분의 1 수준이다. 중간 정도의 인기를 갖는 옐로칩 단지도 가능하다. 인천 청라지구, 용인 흥덕지구, 김포 장기지구, 남양주 별내지구, 서울 하중동, 성수동, 고양 삼송지구 등을 노려볼 수 있다. 가점제 물량에 청약해 탈락해도 나머지 추첨제 물량에 자동으로 청약접수되기도 하니, 추첨제보다는 가점제로 청약하는 것이 낫다. 단, 지역별로 지역 우선순위가 100% 선순위를 점하는 곳이 있으니 향후 분양 물량이 많이 나오는 유망 지역으로 주소 이전을 해서 당첨 확률을 높이는 것도 방법이다. 가점이 50점을 넘게 되면 상위 6.38% 안에 들게 된다. 가점제 적용에 따라 당첨 확률이 매우 높아지게 되기 때문에 분양가가 저렴한 분양가 상한제 적용 물량을 느긋하게 기다려도 좋다. 판교나 광교(2008년), 송파(2009년) 신도시같이 초인기 단지에 청약해도 당첨 확률이 높으니, 유망 물량에만 선별 청약하도록 하자. 다만 가처분 소득이 낮고 여유자금이 부족하다면 중대형 평형 청약예금 예치금을 낮춰, 추첨제가 75%나 배정된 85㎡ 이하 예금통장으로 리모델링하는 것도 바람직하다. 85㎡ 초과는 대부분 고가 주택(6억원 초과)으로 총부채상환비율(DTI) 40% 규제를 받는 데다 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 있어, 중소형 평형에 청약하는 것이 낫기도 하다. 특히 예치금 전환 후 1년을 기다릴 필요 없이 바로 낮춘 평형으로 청약이 가능한 이점도 있다. [함영진/부동산써브 부동산연구실장] [본 기사는 매경이코노미 제1423호(07.09.19일자)에 게재된 기사입니다]