도심 노후단독,다세대 투자 이렇게 하라

최근 서울 도심지역내 노후 단독과 다가구, 연립과 다세대주택 등에 대한 투자열기가 뜨겁다.

아파트보다 저렴해 소액투자가 가능한 데다 전세수요도 풍부해 임대 걱정이 없다. 뉴타운과 경전철 사업이란 개발호재로 호가상승에 탄력이 붙기 시작하면서 이미 경매시장에서도 고가낙찰 행진이 지속되고 있다.

실제 균형발전촉진지구와 한강 르네상스 프로젝트 발표 이후 지난해 말부터 지분가격이 급등하기 시작한 합정·망원동 일대의 경우, 재개발 기대감이 서교동과 연남동 까지 깔리며 작년에 비해 가격이 두 배까지 상승한 것으로 드러났다. 18~20㎡안팎의 대지지분을 갖고 있는 노후 연립주택이더라도 전세를 끼고 1억원 이하의 매물은 찾아보기 힘들었고, 12㎡의 작은 지층 대지지분들도 중개업자가 매도 의견을 물으면 집주인이 거둬들이기 바빴다.

이명박 서울시장 재임 말기에 서울시가 강남대체 고급 주거지로 개발하겠다고 발표한 ‘도심부활 U턴 프로젝트’의 대상지역인 한남-이태원-용산동2가-후암동 벨트에서 그동안 소외되었던 용산동2가-후암동 일대도 ‘용산에 남아있는 마지막 노른자위’라는 인식이 확산되면서 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

하지만 묻지마 투자는 위험하다는게 전문가들의 조언. 함영진 부동산써브 실장은 “최근 노후 단독·다가구, 연립 및 다세대에 대한 투자열풍이 확산되고 있지만 호가가 많이 오른 만큼 지역별 미래가치와 개별 주택의 투자가치 등에 대한 기초분석을 토대로 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

우선 다세대와 다가구주택를 살펴보자. 다세대주택은 1억원 안팎이면 담보대출을 끼고 내집마련에 나설 수 있어 실수요차원의 거주와 함께 투자목적의 시세차익도 기대할 수 있다. 단, 소액투자라 유동성이 뛰어난 만큼, 단독주택에 비해 대지지분가가 높은 것이 흠이다. 따라서 대지지분이 15평 안팎인 단독주택이 오히려 투자측면에선 대안이 될 수도 있다.

다가구주택은 넓은 대지지분과 안정적인 임대수익을 꼽을 수 있다. 대부분 120㎡를 넘는 면적이라 총 매입가 부담은 크지만, 다세대에 비해 대지지분가는 낮다.

뉴타운이나 재정비촉진지구(균형발전촉진지구) 등 재개발을 염두에 둔 지역들은 역세권여부, 대지지분 과다, 도로접근성 여부, 구역별 사업추진속도, 조합원 수 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.

역세권이나 도로변은 준주거지역, 상업지역이라 토지의 효율적 이용차원에서 고밀도·고층의 주상복합 아파트내지는 업무용빌딩이 들어설 확률이 크다. 따라서 대지지분의 예상 감정평가액도 높아 수익률이 올라가기 때문에 기왕이면 이런 지역위주로 매입하는 것이 좋다.

가격도 잘 따져봐야 한다. 같은 구역이지만 대지지분에 따라 ㎡당 가격은 큰 차이를 보이는데, 마포구 합정동 일대는 재개발 기본계획수립이나 정비구역지정도 받지 못한 상태지만, 33㎡와 99㎡의 대지지분가 격차는 이미 벌어졌다. 99㎡이상은 3.3㎡당 1400만원대지만, 33㎡미만은 2700만원으로 무려 1300만원이나 지분가 차이가 난다.

그리고, 조합원수가 많은 구역은 청산대상 조합원이 불가피하게 생기게 되므로, 10㎡안팎의 작은 대지지분은 분양자격이 주어지는 지 따져볼 필요가 있다.

지역별로 사업추진속도가 다르기 때문에 경제적 가치상 사업추진이 빠른 단지를 선택하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 길이다. 4차 뉴타운 후보지 등, 호수밀도와 노후도를 계산해, 재개발이 진행될 곳을 미리 선점하는 것도 적은 비용으로 내집마련할 수 있는 길이다.

도심의 경우 다가구·다세대 매입은 예전보다 까다로워졌다. 뉴타운에서 광역화된 재정비촉진지구가 도입되면서 토지거래허가가 적용되는 지역이 서울시만 20곳이 넘는다. 토지거래허가를 받아야 하는 재정비촉진지구에서는 실거주가 아닌 전세 등 임대목적의 거래를 불허하고 있다는 사실에 주의할 필요가 있다.

대지지분이 20㎡가 넘는 공동주택의 경우 실거주를 하지 않으면 토지거래허가를 원칙적으로 내주지 않기 때문에 투자목적의 매입이 어렵고, 전세나 월세를 줄 경우 최고 3년 동안 실거래가의 7%가 이행강제금으로 부과되기 때문에 투자목적으로 다세대를 구입한 사람들이라도 전, 월세를 주지 못하는 상황이 발생될 수 있다.

박인호 기자(ihpark@heraldm.com)
[헤럴드생생뉴스   2008-03-22 10:50:40]

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